주택 임대 소득

울종필진 / 울산종합일보 / 2019-11-20 13:52:50
울산종합일보 이상홍 필진(남경세무회계 사무장)
▲ 이상홍 남경세무회계 사무장
◎주택임대소득자가 소득세법에 따라 사업자등록을 하지 않을 경우 2020년부터 주택임대 수입금액의 0.2%를 미등록가산세로 부과받기 때문에 사업개시일로부터 20일 이내 사업자등록을 신청해야 하며, 2019.12.31.이전 주택임대사업 개시자는 2020.1.21.까지 신청해야 한다.

수입금액 2000만원 이하 2주택 이상자는 2019년 귀속 주택임대소득에 대한 소득세를 신고해야 한다.

1. 주택임대소득
⑴주택 범위
①주택 및 주택 부수토지
“주택”이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, “주택 부수토지”란 주택에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 5배를 곱하여 산정한 면적.

②겸용 주택
주택과 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택 부수토지의 범위는 다음과 같이 구분 한다.

이 경우 주택과 주택 부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적과 사업용 건물 부분의 면적을 계산해 각각 적용한다.

주택 면적 〉 사업용 건물 면적 ⇒ 전부를 주택으로 봄
주택 면적 ≦ 사업용 건물 면적 ⇒ 주택 부분만 주택으로 봄

⑵주택 수
①다가구 주택 : 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 봄
②공동소유 : ㉮공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산
㉯지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산
㉰지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산

③전대‧전전세 : 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 받은 자의 주택으로도 계산

④부부소유 : 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

⑶고가 주택
1채만 소유한 경우에도 임대소득에 대한 소득세가 과세되는 ‘고가주택’이란 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 소득세법에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 말한다.

해당 과세기간 중 양도하지 않은 고가주택의 판단은 과세기간 종료일을 기준으로 하므로 과세기간 중 기준시가가 새로이 고시되어 고가주택이 된 경우에도 고가주택이 된 이후부터 과세되는 것이 아니라 해당 과세기간이 모두 과세대상이 된다.

2. 주택임대소득의 수입금액
주택임대소득의 수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료
※간주임대료 = (보증금 등 – 3억원)의 적수 × 60% × 1 ÷ 365(366) × 정기예금이자율
(2019귀속 : 2.1%)

주택을 대여하고 보증금 등을 받은 경우에는 3주택 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 계산해야 한다.

다만, 3주택 이상 여부를 계산함에 있어서 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡(2018.12.31.이전은 60㎡) 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원(2018.12.31.이전은 3억원)이하인 주택은 2021년 귀속분까지 한시적으로 주택 수에 포함하지 아니한다.

3. 세액계산의 특례
◎수입금액 2천만 원 초과 : 종합과세
◎수입금액 2천만 원 이하 : 종합과세와 분리과세(14%) 중 선택

⑴종합소득 결정세액 계산특례
분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득 결정세액은 다음의 세액 중 하나를 선택하여 적용한다.

①종합과세방식
분리과세대상 주택임대소득에 대하여 분리과세를 적용하기 전의 종합소득 결정세액
②분리과세방식 : 다음의 세액을 더한 금액(㉮+㉯)
㉮분리과세 대상 주택임대소득 산출세액의 계산
분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 14%를 곱해 산출한 금액.

다만, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 적용받는 거주자가 임대주택을 임대하는 경우에는 해당 임대사업에서 발생한 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 14%를 곱해 산출한 금액에서 감면받는 세액을 차감한 금액으로 한다.

㉯위 ‘㉮’외의 종합소득 결정세액

⑵분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액의 계산
①일반임대주택인 경우
분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 50%)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에는 추가로 200만원을 차감한 금액으로 한다.

㉮분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우
◎주택임대 사업소득금액
= 주택임대총수입금액 - (주택임대총수입금액 × 50%) - 200만원
= 주택임대총수입금액 × (1 - 0.5) - 200만원
◎분리과세산출세액 = 주택임대 사업소득금액 × 14%
㉯분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2000만원 초과인 경우
◎주택임대 사업소득금액
= 주택임대총수입금액 - (주택임대총수입금액 × 50%)
= 주택임대총수입금액 × (1 - 0.5)
◎분리과세산출세액 = 주택임대 사업소득금액 × 14%

②등록임대주택인 경우
다음의 요건을 모두 충족하는 임대주택(등록임대주택)을 임대하는 경우에는 해당 임대사업에서 발생한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 60%)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에는 추가로 400만원을 차감한 금액으로 한다.

◎민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대 주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것
◎소득세법 제168조에 따른 사업자등록을 한 임대사업자의 임대주택일 것
◎임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

㉮분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우
◎주택임대 사업소득금액
= 주택임대총수입금액 - (주택임대총수입금액 × 60%) - 400만원
= 주택임대총수입금액 × (1 – 0.6) - 400만원
◎분리과세산출세액 = 주택임대 사업소득금액 × 14%

㉯분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2000만원 초과인 경우
◎주택임대 사업소득금액
= 주택임대총수입금액 - (주택임대총수입금액 × 60%)
= 주택임대총수입금액 × (1 – 0.6)
◎분리과세산출세액 = 주택임대 사업소득금액 × 14%

⑶임대주택 유형에 따른 주택임대 사업소득금액의 계산
①과세기간 중 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산한다. 이 경우 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 본다.

②해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우 주택임대소득금액은 다음의 계산식에 따라 계산한다.

◎ 【등록한 기간에 발생한 수입금액 × (1 – 0.6)】 + 【등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액 × (1 – 0.5)】

③해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우 해당 과세기간의 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에 추가로 차감하는 금액은 다음의 계산식에 따라 계산한다.

◎ 【총주택임대수입금액 ÷ 등록임대주택에서 발행한 수입금액 × 400만원】 + 【총주택임대수입금액 ÷ 등록임대주택이 아닌 주택에서 발행한 수입금액 × 200만원】

⑷사후 관리
다음에 해당하는 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 다음의 구분에 따른 금액을 소득세로 납부 하여야 한다.

①소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 적용받는 사업자가 해당 임대주택을 4년(민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택의 경우에는 8년)이상 임대하지 아니하는 경우 : 소형주택 임대사업자에 대한 감면세액

②‘등록임대주택’에 해당되어 세액을 계산한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우 : ‘등록임대주택’의 규정을 적용하지 아니하고 계산한 세액과 당초 신고한 세액과의 차액

⑸증명서류 제출
소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 적용받거나‘등록임대주택’의 사업소득금액을 계산하려는 자는 해당 과세표준신고를 할 때 다음에 해당하는 증명서류를 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.

①민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조 제5항에 따른 임대사업자 등록증 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 지정을 증명하는 자료
②민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제36조 제4항에 따른 임대 조건 신고증명서
③민간임대주택에 관한 특별법 제47조 또는 공공주택 특별법 제49조의2에 따른 표준임대차계약서 사본
④민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제19조 제7항에 따른 임대차계약 신고 이력 확인서
⑤그 밖에 국세청장이 필요하다고 인정하는 서류

울산종합일보 이상홍 필진(남경세무회계 사무장)

 

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