종합 부동산세

울종필진 / 울산종합일보 / 2019-09-27 14:01:11
울산종합일보 이상홍 필진(남경세무회계 사무장)
▲ 이상홍 남경세무회계 사무장
과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.

- 1차로 부동산 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,

- 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.

유형별 과세대상 공제금액

주택(주택부속토지 포함) 6억 원(1세대 1주택자 9억 원)

종합합산토지(나대지‧잡종지 등) 5억 원

별도합산 토지(상가‧사무실 부속토지 등) 80억 원

※ 1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 말함

① 종합부동산세 정기분 고지
종합부동산세 고지서는 11월 20~22일에 발송될 예정, 납부기간은 12월 1일부터 12월 16일(15일 휴일)까지

② 종합부동산세 합산배제 신고

- 납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 과세제외 요건을 충족하는 주택(1) 및 토지(2) 명세를 관할세무서에 신고하는 것
(1) 임대주택 및 사원용 주택 등(기숙사, 미분양 주택, 대물변제 주택 포함)
(2) 주택 건설 사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지

- 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지, 주소지[본점] 관할세무서에 신고서를 제출하거나 홈택스(www.hometax.go.kr)를 이용하여 전자신고

③ 종합부동산세 과세특례 신고

개별단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 관리목적상 향교재단 등의 명의로 통합 등기한 경우, 실질적 소유자인 개별단체를 신고함으로써 개별단체 기준으로 납세의무를 부담하게 되는 것

④ 합산배제 및 과세특례 신고 혜택

합산배제 신고를 할 경우 요건을 충족하는 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외됨

과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외되어 정확한 세액을 부과 받을 수 있으며 개별단체는 별도의 신고 없이도 부과고지를 받을 수 있음

⑤ 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우

- 기존에 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권·면적 등)이 있는 경우에만 신고 기간내에 물건 변동내역(추가·제외·정정)을 반영하여 합산배제 신고를 하면 됨

- 신고한 내용에 변동사항이 없는 경우에는 신고할 필요가 없음. 다만, 합산배제가 적용되는 임대주택이 ‘19. 2. 12. 이후 임대보증금ㆍ임대료의 연 증가율이 5%를 초과하여 임대차 계약을 갱신한 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 하여야 함

⑥ 합산배제 및 과세특례 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우

합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택(1) 및 토지(2)에 대하여는 경감 받은 세액과 이자상당 가산액(3)을 포함하여 추가로 신고ㆍ납부해야 함
(1) 중도매각 등으로 의무임대기간을 충족하지 못한 임대주택 등
(2) 취득일로부터 5년 이내에 사업 계획 승인을 받지 못한 주택신축용 토지
(3) 납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 25/100,000 가산

⑦ 조정대상지역 판단 기준

- 납세의무성립일 ‘19. 6. 1. 기준으로 조정대상지역 판단
(사례) 부산시 기장군, 부산진구, 남구, 연제구는 ‘18. 12. 31. 조정대상지역에서 해제되었기 때문에 주택 취득일자와 상관없이 ’19. 6. 1.기준으로 합산배제 임대주택 요건을 갖추면 합산배제 가능함

⑧ ‘18. 9. 14. 이후 조정대상지역에 주택을 취득하였으나, 취득 계약은 9. 13. 이전에 한 경우에도 합산배제 적용

‘18. 9. 13.까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 합산배제가 적용됨. 또한, 주택 취득ㆍ계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전ㆍ후 여부에 따라 합산배제 가능 여부는 달라짐

⑨ 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한 적용

‘19. 2. 12. 이후 주택임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용되며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과할 경우에는 그동안 경감 받은 종합부동산세액과 이자상당 가산액을 추가로 납부하여야 함

⑩ 신탁재산에 대한 합산배제 신고 및 적용

합산배제 요건은 위탁자의 요건 충족 여부를 기준으로 판단하며, 합산배제 신고는 납세의무자인 수탁자(신탁회사 등)가 하는 것임

⑪ 합산배제 및 과세특례 신고

- 합산배제 주택은 「임대(사원용)주택 합산배제(변동)신고서」, 토지는 「주택 신축용 토지 합산배제(변동) 신고서」, 향교 및 종교재단은 「종합부동산세 과세특례 신고서(향교재단ㆍ종교단체용, 개별단체용)」를 작성하여 제출해야 함.

- 홈택스(www.hometax.go.kr)*를 이용하면 합산배제 신고 가능한 보유물건 명세를 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수 있으며, 미리채움 서비스를 통해 쉽게 전자신고 할 수 있음

⑫ 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지 못한 경우 합산배제 신고

종합부동산세 과세기준일(6.1.)현재 주택을 임대하고 있는자는 합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 임대사업자 등록(시·군·구청)과 주택임대업 사업자등록(세무서)을 각각 완료하여야 종합부동산세 합산배제 적용을 받을 수 있음

⑬ 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대기간

임대기간은 임대사업자로 등록한 이후의 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전에 주택을 임대하였다고 하더라도 이전 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않음

⑭ 주택임대 사업자 등록

주소지 관할 시·군·구청에서 본인이 소유한 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 됨

[참고] 주택임대 사업자등록 신청 간소화 서비스(’18. 4. 2. 시행)
주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, 신청서에 ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우 세무서를 따로 방문할 필요 없이 기관간 연계하여 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리를 해주는 서비스(개인만 해당, 법인ㆍ단체는 별도 신청)

울산종합일보 이상홍 필진(남경세무회계 사무장)

 

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